Las viviendas vacacionales han sido las protagonistas de la actualidad turística de los últimos años y es que entre 2014 y 2016 su uso en España se incrementó un 75%, según el III Barómetro del Alquiler Vacacional realizado por la Universidad de Salamanca. En un país que poco a poco se recupera de una cruda crisis económica y que está registrando datos récord en la llegada de visitantes muchos inversores han visto en las viviendas vacacionales una fuente de ingresos nada desdeñable.
Su auge ha traído consigo críticas a su legalidad, normativas dispares entre las diferentes comunidades autónomas, multas a propietarios o interminables debates sobre si la actividad se encuentra dentro de la llamada economía colaborativa. Especialmente críticos se han mostrado asociaciones de vecinos de ciudades como Barcelona o Palma en las que el alquiler turístico está fuertemente implantado, y las patronales hoteleras que habitualmente señalan que esta modalidad alojativa realiza una competencia desleal puesto que no se enfrenta a los mismos requerimientos que los hoteles. Pero, ¿es realmente más rentable regentar un conjunto de viviendas vacacionales que un apartahotel?
Los requisitos de las plataformas
En portales como Airbnb o Homeaway, dos de las más conocidas para alquilar viviendas vacacionales, todo aquel que cumpla los requisitos de acceso se puede convertir en ‘anfitrión’ y está capacitado para “alojar a algún huésped”. Así, es el propietario el que decide qué tipo de servicio quiere ofrecer, invirtiendo en la adecuación del inmueble más o menos.
En plataformas como Airbnb todo tiene cabida, desde modestas habitaciones sin wifi por menos de 20 euros al día, hasta apartamentos de diseño y completamente reformados que cuentan con prestaciones similares a las de un hotel 5 estrellas. Y son estos últimos los que quieren competir directamente con los hoteles y, por ello, resulta interesante tomarlos como modelo para preguntarse si su puesta a punto y mantenimiento es más barato que en el caso de los hoteles.
Prahran Prestige, alojamiento que se oferta a través de Airbnb de 1.382€ la noche
Cuestión de personal
Y pese a lo que podría parecer no existe una diferencia muy grande. Tal y como afirmó el arquitecto José Antonio Sosa en el programa radiofónico Bungalow103 de Capital Radio, la construcción y acondicionamiento de un apartahotel de 5* y una vivienda vacacional con las mismas prestaciones “tienen un coste promedio de unos 100.000 euros” por unidad. Es decir, “su coste no varía tanto” en términos absolutos y, por ende, su beneficio bruto es similar.
Entonces, ¿dónde se nota la diferencia? Para Emérito Astuy, propietario del hotel y los apartamentos Astuy situados en Cantabria, el verdadero margen de beneficios de las viviendas vacacionales se sitúa en el personal. Según el empresario turístico “no se trata de que no paguen el IVA correspondiente, de que no cumplan la normativa o de que no paguen el IBI”. Para Astuy, la competencia desleal entra en juego con el personal que hay que tener contratado, ya que a las viviendas de alquiler vacacional no se les exige “ni personal en la recepción, ni limpieza, ni seguridad, entre otras muchas cosas”.
La vivienda vacacional ilegal
No obstante, el gran salto en el margen de beneficios no se produce entre vivienda turística y establecimiento hotelero, sino entre aquellos que cumplen la normativa y los que se ofertan de forma ilegal.
Los hostales, hoteles, complejos, resorts, pensiones, etc. difícilmente pueden pasar desapercibidos de cara a la administración, ya que la morfología de los inmuebles y su operativa hacen que su actividad no se pueda realizar de forma encubierta. Sin embargo, en el caso de las viviendas vacacionales es mucho más sencillo.
Por ello, ya son muchas las comunidades autónomas, como Baleares, Canarias o Cataluña, que han puesto la lupa en perseguir a todos aquellos que ejerzan la actividad de manera opaca. Y no sólo por no tributar conforme a la normativa vigente, sino porque la vivienda vacacional también ha traído consigo el incremento de los precios de los alquileres residenciales.
Sin embargo, estos cambios de normativa están haciendo que muchos propietarios que cumplían la legislación se enfrenten a la inseguridad jurídica. Juan Miralles, presidente de Aptur (Asociación de Apartamentos y Viviendas de Alquiler de Temporada de Baleares), afirma que "la ley turística de 2012 permitía la vivienda vacacional en casas unifamiliares" pero "con el cambio repentino de legislación" muchas viviendas vacacionales, principalmente situadas en áreas rurales, han visto como su actividad se tornaba en ilegal y "muchas viviendas vacacionales que tenían reservas hechas se encuentran una situación de inseguridad jurídica".
Más allá de que las normas para regularlo no contenten a todos, lo que se desprende del análisis del alquiler vacacional es que la ilegalidad o no de la actividad es la que marca los grandes márgenes económicos y la que provoca la competencia ilícita e ilegal para con los establecimientos reglados.
