Xenia Hotels & Resorts ha anunciado la venta de su hotel Waikiki Beach, ubicado en la isla de Oahu (Hawái, Estados Unidos).
El establecimiento de 4 estrellas y 693 habitaciones, un restaurante y un bar junto a la piscina, ha sido adquirido por una sociedad liderada por la empresa de inversión inmobiliaria The Rockpoint Group. Marcel Verbaas, presidente y CEO de la hotelera estadounidense ha asegurado que están “satisfechos de haber completado la venta a un precio muy atractivo”.
Y es que realmente se trata de un precio sumamente alto, puesto que el precio pagado por el inmueble ubicado justo al lado del zoo de Honolulu y con vistas a la bahía de Waikiki, es de 310.000 dólares por habitación. Dicho de otra forma, la cantidad pagada representa el EBITDA registrado por el hotel durante 2017.
Es más, este precio palidece si se tiene en cuenta los motivos aducidos por Verbaas para haber realizado la venta: “La posición competitiva del hotel se ha debilitado significativamente durante los últimos dos años. Con menos de 40 restantes en el contrato de arrendamiento del terreno [donde está emplazado el hotel] y el requerimiento de un capital considerable para posicionar el hotel de manera más competitiva en el mercado, la oportunidad de venderlo era demasiado convincente como para dejarla pasar".
Es decir, para garantizarse el éxito los compradores deberán aportar aún más capital con el objetivo de rentabilizar su inversión.
Por su parte, Xenia cierra esta operación y mantiene un portfolio de 38 hoteles, 36 de ellos propios, que suman 10.852 habitaciones en 17 estados de EE.UU., siendo el 95% de ellos de lujo.
¿Es realmente Hawái tan rentable?
La pregunta que cualquier lector se haría es: “¿Merece la pena pagar 200 millones de euros por un hotel a reformar que tiene mucha competencia a su alrededor?”.
Veamos, según la autoridad de Turismo de Hawái, en 2016 llegaron al archipiélago 8.934.277 turistas (+2,9% respecto a 2015) que gastaron un total de 15.910 millones de dólares. De ellos, 4.803.345 se hospedaron en hoteles (+3%). Generaron un total de 34.498.033 pernoctaciones.
Para tomar perspectiva de dichas cifras es necesario tener de referencia un destino español, en este caso las Islas Canarias, debido a que al igual que Hawái su temporada turística se prolonga durante todo el año. Es decir, ninguno de los dos archipiélagos cierra hoteles e instalaciones durante el invierno.
Por ello, si miramos los datos del archipiélago canario, vemos que según el Instituto Canario de Estadística (ISTAC), 15.975.507 turistas llegaron en 2017 y generaron un gasto de 17.764 millones de euros. De ellos, 9.777.018 se alojaron en hoteles sumando un total de 70.973.827 pernoctaciones.
La tabla comparativa sería la siguiente:
Comparativa Hawái-Canarias
En lo que se refiere a la ocupación, los precios medios y la rentabilidad hotelera, el estado de EE.UU. muestra los siguientes indicadores:
En el caso de Oahu, las cifras son relativamente similares a las de todo el conjunto de islas:
Por su parte, Canarias se mueve en los siguientes registros:
Datos hoteleros Canarias
Es decir, los grados de ocupación son relativamente similares, sin embargo, las tarifas diarias medias y el RevPAR de los hoteles hawaianos duplican a los canarios. Así, se explica que con la mitad de los visitantes, Hawái logre una cifra de ingresos similar a la registrada por el archipiélago canario.
Además de la citada alta rentabilidad por habitación, el alto precio de venta del Aston Waikiki Beach tiene otra justificación, y es que en la pequeña isla de Oahu (1.545 km²) la oferta de hoteles es relativamente limitada.
Aún así, no deja de ser chocante que mientras hoteleras españolas invierten apenas 100 -150 millones de euros en megacomplejos de más de 1.000 habitaciones en el Caribe, México o República Dominicana, otros grupos estén dispuestos a abonar cantidades mayores por hoteles de menor tamaño un tanto obsoletos.
