Antoni Bergua, CEO y gerente de Bergua Gestión de Inmuebles y Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API), ha explicado en una entrevista en exclusiva para Tourinews cómo la pandemia y el parón turístico ha producido una depreciación en el valor de las viviendas que poseen licencias para el alquiler vacacional, “cuando antes suponía un incremento del valor del inmueble de entre 30.000 y 50.000 euros”.
Por otra parte, Bergua apunta que se ha producido “un trasvase muy importante de vivienda turística” al alquiler tradicional, pero “con contratos de duración determinada”, ya que muchos propietarios solo buscan sacar algo de rentabilidad a sus inmuebles “a la espera de que se acabe la pandemia y vuelva el turismo”, para después volver a operarla como vivienda vacacional.
Pregunta (P): En cuanto a los efectos de la pandemia, ¿cuál es la situación actual del mercado inmobiliario en Barcelona?
Respuesta (R): Ha habido un bajón importante en número de operaciones, tanto en venta como en alquiler, porque ha habido una bajada de la demanda y el tema de la movilidad afecta muchísimo. En especial, lo que ha pasado con el alquiler es que ha habido muchísimas bajas en los pisos, es decir, mucha gente ha abandonado las viviendas, sobre todo estudiantes que compartían pisos y han vuelto a sus lugares de residencia. También muchas viviendas que eran compartidas, por parte de gente joven que no tenía un sueldo lo suficientemente importante como para tener una independencia propia, y el tema de la pandemia y el teletrabajo han propiciado que muchos de ellos hayan vuelto a sus lugares de origen y han dejado los pisos vacíos.
P: Respecto a las viviendas turísticas, ¿se está experimentando una huida del alquiler turístico al vacacional?
R: Sí. Ha habido un trasvase muy importante de vivienda turística porque, evidentemente, no hay turismo. Barcelona es una ciudad eminentemente turística, con lo cual había muchísimo inversor, e incluso gente particular o pequeño inversor, que se estaba dedicando a este tipo de actividad y que ha visto como, de golpe, se frenaban absolutamente todos los ingresos. Esto ha provocado que muchos de esos pisos se hayan reconvertido a alquiler, ya no diría a alquiler tradicional de contrato de cinco años, sino que muchos de ellos están optando por contratos de temporada, es decir, de 11 meses, de 13, de 14… Unos contratos de duración determinada para tener ocupada la vivienda durante ese periodo y poder facturar algo, a la espera de que acabe la pandemia, vuelva el turismo y volverla a dedicar al alquiler turístico.
P: ¿Usted cree que muchos volverán al alquiler turístico?
R: Esa es la esperanza que tienen. Se supone que todo esto pasará y Barcelona es una ciudad enfocada al turismo, como España en general, y que tarde o pronto las cosas se normalizarán y volverá a haber movilidad, por lo que todo este tipo de apartamentos turísticos volverán a tener salida en el mercado, aunque evidentemente costará. Pero algo tienen que hacer los propietarios que tienen esos inmuebles para sacar una rentabilidad mientras dure todo esto.
P: ¿Y hay propietarios que están vendiendo estos inmuebles?
R: Sí, por miedo a que dure demasiado, por acceder a recursos o por no tener esa inversión ahí parada. También nos encontramos con pisos que tienen licencia turística y se ponen a la venta, con la paradoja de que antes, cuando había turismo, un piso con licencia turística tenía un valor añadido por el hecho de tener esta licencia. Esto era incluso más significativo en la ciudad de Barcelona donde, por ejemplo, el Ayuntamiento ya no otorga cédulas individuales a los pisos, sino que han de ser bloques enteros. Estos pisos que son piezas independientes y que tienen cédula para turismo tenían un valor más alto que un piso tradicional que no tenía licencia turística; ahora nos encontramos con que, como no hay turismo, ese valor añadido casi no suma valía a la vivienda. Esto supone una frustración bastante importante para el propietario.
P: Es como si perdieran inversión. Muchos lo han comprado basándose en unos rendimientos turísticos esperados y, al pasar al arrendamiento urbano, serán otros diferentes. Y si lo quieren vender, será otro precio…
R: Exacto. Es decir, si lo dedican al arrendamiento tradicional, por lo menos le sacan algo de rentabilidad y les permite generar algo de negocio, no parten de cero como están ahora sin poderlos alquilar a turistas. En el caso de la venta, en función del precio que compraron, el precio actual ya de por sí ha sufrido cierto retroceso en los precios de mercado de venta por el tema de la pandemia. A esto se le añade que el hecho de tener una licencia turística no vale casi nada, cuando antes suponía un incremento del valor del inmueble entre 30.000 y 50.000 euros, en función del número de ocupantes que podía tener esa vivienda. Y como no hay turismo, el comprador no está dispuesto a pagar ese sobrecoste.
P: A la hora de vender o arrendar inmuebles, ¿ha notado alguna diferencia entre zonas turísticas o no turísticas de la ciudad?
R: Con respecto a ventas, sí te puedo decir que todas aquellas zonas periféricas en las que el precio del metro cuadrado o el valor de la transacción no sea muy elevado, continúan teniendo cierta salida. La que más está sufriendo es la vivienda de importe medio. Y luego nos encontramos con inmuebles que pasan del millón de euros, casas unifamiliares en zonas de la costa alrededor de Barcelona, como Castelldefels o Sitges, que no han sufrido una gran incidencia porque son mercados que van aparte del tradicional. Estamos hablando de mercados de alto standing y eso continúa funcionando bien.
Antoni Bergua destc.
La depreciación de precios se ha visto agravada por una normativa que salió en el mes de septiembre y limita los precios máximos de alquiler de vivienda tradicional"
En cuanto al alquiler, te lo voy a poner muy fácil: todo lo que no pase de 1.000 euros se alquila muy rápido, pero lo que pasa de ese precio cuesta muchísimo arrendarlo. Te puedo decir que, antes de la pandemia, en una zona donde nosotros nos movíamos, por debajo de 1.000 euros no teníamos nada y ahora tenemos mucho por debajo de esa cantidad. Imagínate la depreciación de precios de la que estamos hablando que, aparte, aquí en Cataluña se ha visto agravada por una normativa que salió en el mes de septiembre y limita los precios máximos de alquiler de vivienda tradicional. Es decir, ahora el propietario no puede marcar el precio que le indique el mercado o que él considere oportuno, sino que la Generalitat nos indica cuál es el precio máximo al cual se puede alquilar una vivienda.
