En los últimos años, casi todas las semanas hay gente que me pregunta que como veo la posibilidad de comprar un activo inmobiliario y explotarlo como inversión en plataformas de Airbnb y similares.
Me preguntan si pienso que es una buena inversión, y yo les contesto que primero hay que valorar la localización, la situación del inmueble, los metros cuadrados, el número de habitaciones, hacer un análisis de benchmarking de la zona por días, semanas, y meses de aplicación. Además, de qué servicios podemos ofrecer, pero ante de todo ver la parte legal de la comunidad autónoma del país, donde esté ubicado el activo, y como vamos a obtener una mayor ganancia.
Una vez hechos los primeros números les comento que si el activo es bueno y cumplimos todos los parámetros legales para no tener sorpresas, todavía se les puede ganar dinero a este tipo de operaciones. De todas formas, hay que explicar bien claro que desde que, en 2012, ya hace más de 10 años, Airbnb llegó al mercado, la competencia, las normativas locales y turísticas, han cambiado completamente, y ya no son tan rentables.
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En el mercado español, para los inversores aficionados, o para aquellas personas que ya tienen demasiadas plazas de garaje alquiladas, meterse en el negocio del alojamiento de una forma semiprofesional tiene que estudiarse muy bien para no equivocarse; comprar el activo, las obras, las licencias, la decoración, la operativa diaria, la gestión de las reservas, los cambios de precios, o las limpiezas o lavados de ropa deben de realizarse de una forma operativa profesional si queremos ganarle unos pocos euros.
Actualmente recomiendo buscar una consultora u operador local que tenga los conocimientos necesarios para ayudar en las estrategias de inversión, operativa, comercialización y marketing para tener la mayor rentabilidad del activo.
En la última actualización de la plataforma Airbnb, se puede observar la evolución de los clientes que reservan a través de la misma, y donde priorizan una experiencia de estilo de vida, y de diseño avanzado respecto a un hotel o alojamiento común de cualquier cadena hotelera internacional.
Las reservas más atractivas y que cuenta con un ADR (Precio medio) más alto son las que premian la ubicación, el diseño, la arquitectura, y la decoración, así como los pequeños detalles, desde las 'amenities' de baño, al gramaje de las toallas, o el perfume de los apartamentos y habitaciones. El algoritmo de la plataforma favorece este tipo de detalles y servicios de alto nivel.
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Los nuevos milenialls y generación Zeta está migrando desde el segmento de lujo de los hoteles tradicionales a propiedades de lujo en Airbnb.
Las buenas propiedades tienen el potencial de aumentar el precio medio, pero hay que valorar si el coste de la adaptación subiendo el nivel del alojamiento nos va a compensar con el retorno de la inversión a través del precio medio.
También es importante pensar en lo que los clientes piensan y esperan de una experiencia de lujo en un apartamento o en una villa en un lugar especial. Hay gente que espera un mayordomo, una camarera de pisos o que le hagan la cobertura o descubierta de la cama por la noche. Y, por otro lado, están los costes operativos de personal, que son los que lastran la rentabilidad de este tipo de alojamientos. Si doy más servicios que me impliquen más costes de personal, tendré que tener un volumen de negocio importante, por lo que no recomiendo aumentar los costes de personal si no tengo un mínimo de 4 a 6 unidades de alojamiento.
La gestión de alto nivel solo tiene sentido económico cuando hay un retorno interesante, ya que al realizar una inversión inicial mayor, solo se puede competir con productos de alto nivel, y en ningún momento bajando precios que desprestigien el producto.
Otra de las cosas a tener en cuenta es valorar la ayuda de un operador externo que ofrezca los servicios, de comercialización, marketing y operaciones a través de su marca para crear una experiencia única.
Hay que innovar y evolucionar el modelo comercial básico de Airbnb que durante años ha funcionado, pero que en el que si se quiere tener una rentabilidad aceptable, muchas de las reglas iniciales y los comportamientos de los nuevos clientes han cambiado y tenemos que adaptarnos. Ya no sirve una habitación con una cama y dos mesillas en mitad de un bosque, hace falta crear el concepto ¡Guau!
El futuro está en el alquiler de vacaciones de lujo, y pequeños hoteles boutique con suites, con un servicio y una atención especial, centrándose en el concepto de la hospitalidad en un entorno y en una decoración exclusivos y de alto nivel, y donde el verdadero lujo es el espacio y la atención personalizada.
*Jesús Menéndez López es CEO de Hotel Mystery Guest. Cuenta con MBA en Gerencia y Dirección hotelera por la Universidad Politécnica de Madrid y ha realizado estudios en UCC (University College Cork, Irlanda).
