En los últimos años, en cualquiera de las operaciones en las que trabajamos con todo tipo de hoteles, apartamentos, u otros establecimientos turísticos, los propietarios de los inmuebles buscan cada vez más garantías a la hora de arrendar una propiedad y más cuando saben, que la ubicación es excelente y que el valor del activo se revaloriza de forma constante.
¿Qué es el Arrendamiento Triple Neto?
El arrendamiento triple neto (NNN, por sus siglas en inglés. “Triple net leases”) es un tipo de contrato de arrendamiento en el que el arrendatario asume la responsabilidad de pagar, además del alquiler base, todos los costos asociados al inmueble. Esto incluye los impuestos sobre la propiedad, el seguro del edificio y los gastos de mantenimiento. Este tipo de arrendamiento es común en propiedades comerciales y se está convirtiendo en una opción viable para proyectos turísticos debido a sus múltiples ventajas.
Funcionamiento del Arrendamiento Triple Neto en proyectos turísticos
En el contexto de proyectos turísticos, el arrendamiento triple neto implica que los operadores de hoteles, resorts o instalaciones recreativas no solo pagan el alquiler al propietario del inmueble, sino que también se hacen cargo de:
Impuestos sobre la propiedad: El operador turístico paga todos los impuestos locales y estatales aplicables a la propiedad. Incluido el IBI.
Seguro del edificio: El operador es responsable de contratar y pagar el seguro del edificio, asegurando así la protección contra riesgos que se puedan producir, y en la mayoría se incluyen dos tipos de seguros, uno de continente y contenido y otro de responsabilidad civil (SRC).
Gastos de mantenimiento: Todos los costos de mantenimiento, reparaciones y mejoras necesarias para mantener la propiedad en condiciones óptimas son cubiertos por el operador turístico.
Principales ventajas del Arrendamiento Triple Neto para proyectos turísticos
- educción de Responsabilidades para el Propietario: El propietario del inmueble se libera de la mayoría de las responsabilidades operativas y de mantenimiento.
- Ingresos Estables y Predecibles: Los propietarios reciben ingresos constantes del alquiler sin preocuparse por gastos adicionales imprevistos.
- Mejora de la Gestión Operativa: Los operadores turísticos, al estar encargados del mantenimiento y las reparaciones, tienen un incentivo para gestionar eficientemente los recursos y mantener la propiedad en excelentes condiciones.
- Atracción de Inversionistas: Los contratos NNN son atractivos para inversionistas que buscan ingresos pasivos y estables, incrementando así el valor de mercado de la propiedad.
- Mayor Control para el Operador: Los operadores turísticos tienen más control sobre la gestión de la propiedad, permitiendo una adaptación más rápida y eficiente a las necesidades del mercado.
- Transparencia Financiera: Al ser responsables de todos los gastos operativos, los operadores tienen una visión clara y detallada de los costos y beneficios.
- Flexibilidad en el Diseño del Contrato: Los términos del arrendamiento triple neto pueden adaptarse a las necesidades específicas de ambos, propietarios y operadores, permitiendo acuerdos personalizados.
- Valoración de la Propiedad: El buen mantenimiento y la mejora continua de la propiedad pueden incrementar su valor a largo plazo.
- Reducción de Riesgos para el Propietario: La transferencia de responsabilidades operativas y financieras reduce el riesgo asociado a la propiedad para el propietario.
- Fomento de Relaciones a Largo Plazo: Este tipo de arrendamiento promueve relaciones a largo plazo entre propietarios y operadores, beneficiando a ambas partes con estabilidad y confianza mutua.
Estado actual y futuro del Arrendamiento Triple Neto en España
En España, el arrendamiento triple neto está ganando popularidad, especialmente en el sector turístico, donde la demanda de alojamientos y resorts de alta calidad está en constante crecimiento. Actualmente, varias empresas y fondos de inversión están explorando y adoptando este modelo para sus proyectos turísticos, reconociendo sus beneficios tanto para propietarios como para operadores. Incluso los pequeños propietarios de unidades o edificios de apartamentos turísticos desean aplicar este tipo de contratos.
Tendencias actuales
- Crecimiento del Turismo: Con el aumento del turismo en España, hay una mayor demanda de infraestructura turística de calidad. Los contratos NNN permiten a los inversores aprovechar este crecimiento sin involucrarse directamente en la operación diaria.
- Interés de Inversionistas Internacionales: Inversionistas extranjeros están mostrando un creciente interés en el mercado español, atraídos por las oportunidades de rentabilidad y estabilidad que ofrece el arrendamiento triple neto.
- Adaptación a Normativas Locales: Los contratos están siendo adaptados para cumplir con las regulaciones locales y asegurar el cumplimiento de las leyes españolas.
Perspectivas futuras
- Expansión del Modelo NNN: Se espera que el arrendamiento triple neto continúe expandiéndose en España, impulsado por la creciente profesionalización del sector turístico y la búsqueda de modelos de negocio más eficientes.
- Innovación en Contratos: Los contratos NNN se irán adaptando con mayor flexibilidad, incorporando cláusulas que favorezcan la sostenibilidad y el uso eficiente de recursos, alineándose con las tendencias globales de turismo responsable.
- Aumento de Proyectos de Gran Escala: Se prevé un aumento en el desarrollo de grandes complejos turísticos bajo contratos NNN, debido a la estabilidad y atractivo que ofrecen a los grandes inversores y operadores.
El arrendamiento triple neto representa una opción estratégica y rentable para el desarrollo de proyectos turísticos en España. Su capacidad para proporcionar ingresos estables a los propietarios y una gestión eficiente a los operadores lo posiciona como un modelo de negocio prometedor en un sector en constante evolución y crecimiento.
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*Jesús Menéndez López es CEO de Hotel Mystery Guest. Cuenta con MBA en Gerencia y Dirección hotelera por la Universidad Politécnica de Madrid y ha realizado estudios en UCC (University College Cork, Irlanda).
