Poco a poco, la Consejería de Turismo de Canarias va revelando aspectos sobre la nueva Ley de Uso Turístico de la vivienda vacacional, que pretende aprobar antes de este verano.
Que el sector de la vivienda vacacional ha experimentado un crecimiento exponencial es correcto. Pero también es cierto, que el Decreto 113/2015 fue aprobado para dar cobertura legal a propietarios particulares de VIVIENDAS vacacionales y no a grandes operadores con edificios completos de viviendas vacacionales.
Para que se entienda mejor, bajo los edificios completos se extiende la práctica que llevamos viendo los últimos años en Canarias. Fondos de inversión, hoteleros, etc. que compran edificios residenciales para convertirlos en vivienda vacacional, apartamentos turísticos que cambian el uso turístico a residencial para convertirlos en complejos de viviendas vacacionales, nuevas construcciones en suelo residencial con uso residencial para convertirlos en viviendas vacacionales, etc.
El mejor y más claro ejemplo lo tenemos en Las Palmas de Gran Canaria. Durante la última legislatura, la Ordenanza Municipal expulsa a los propietarios particulares de viviendas vacacionales con requerimientos imposibles de cumplir, con la clara y expresa voluntad del Consistorio, que solo perdurarán y se promocionarán edificios completos de viviendas vacacionales.
Otro alcalde de un municipio turístico en Tenerife recientemente ha declarado que hay que poner freno al crecimiento de viviendas vacacionales en su municipio, cuando, por otro lado, apoya claramente un macroproyecto con más de 400 villas de vivienda vacacional.
De acuerdo a las declaraciones de la misma Consejería de Turismo, estos operadores ya acaparan más del 25% de la oferta de viviendas vacacionales en las islas. De ahí el incremento exponencial.
¿Por qué es tan importante para ASCAV hacer una clara diferenciación entre los dos actores? Porque ante una misma normativa para ambos, el propietario particular siempre saldrá perdiendo y es lo que teme ASCAV.
ASCAV, de ninguna manera, pide la prohibición de dichos complejos, tan solo que se efectúe una clara diferenciación entre las VIVIENDAS vacacionales tradicionales en manos de propietarios particulares de los complejos.
De acuerdo a la propia denominación de la nueva Ley de USO TURÍSTICO, se presume el requerimiento de un cambio de uso turístico de las viviendas vacacionales, lo cual, será difícilmente cumplible para el propietario particular. Un Ayuntamiento puede autorizar el cambio de uso de un edificio completo, pero no de una vivienda en un edificio residencial.
Otro aspecto es, que el uso turístico de las viviendas vacacionales determina la actividad económica de los propietarios (alta como autónomos), que pasarían al sector terciario, que fundamenta la expulsión de miles de viviendas vacacionales en manos de particulares con exigencias imposibles de cumplir.
¿Es necesario aprobar una nueva Ley para las viviendas vacacionales de particulares? Evidentemente, no.
Las VIVIENDAS vacacionales están reguladas por el Decreto 113/2015. Además, la propia Sentencia del Tribunal Supremo sobre el Decreto 113/2015 determinó, en su día, que en Canarias los ayuntamientos tenían la obligación de ordenar la vivienda vacacional a través de sus planeamientos. Adicionalmente, las comunidades de propietarios también tienen la potestad de acuerdo a recientes Sentencias de regular las viviendas vacacionales en sus complejos.
Por tanto, la Sentencia a la que hace alusión la Consejería de Turismo de Canarias de los apartamentos Cali en París, dictaminada por el Tribunal de Justicia Europeo (TJUE) y que según la Consejera explica claramente, que en zonas que están tensionadas es claramente insuficiente la declaración responsable y habrá que irse a una autorización previa, es discutible.
La Comunidad Europea dictamina, que los Ayuntamientos pueden someter el acceso a la libre prestación de servicios imponiendo una autorización previa de la actividad, pero, también indica que la misma tiene que responder a principios de necesidad, proporcionalidad y no discriminación. En nuestro Ordenamiento Judicial ya existen medidas más proporcionales, como las existentes en los municipios o las normativas de las mismas comunidades de propietarios, y, por tanto, no parece adecuada la imposición de esta autorización.
Por otro lado, no es de extrañar que los municipios de Pájara, Yaiza, Mogán, Tías, San Bartolomé de Tirajana y Adeje tengan más plazas turísticas que habitantes. Son los principales municipios turísticos en los que se concentran los “polígonos turísticos”, destinados a turistas. Por tanto, es evidente que además de hoteles y apartamentos turísticos, también se concentren las viviendas vacacionales.
En referencia a la supuesta turistificación y gentrificación, no se justifica que se atribuya únicamente a la vivienda vacacional, puesto que estamos asistiendo a nuevas aperturas de hoteles, no solo en Las Palmas de Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife, sino también en otras islas, incluso en aquellas que se llegaron a considerar turísticamente saturadas.
La justificación para la nueva Ley de Uso Turístico de la Vivienda Vacacional se basa principalmente en la falta de vivienda para el residente, aunque admite que existen otros factores más determinantes.
Por supuesto, que los factores más importantes son que existen cuatro veces más viviendas vacías que viviendas vacacionales en el Archipiélago (datos INE 211.000 viviendas vacías) y que ya son más del 40% las viviendas de alquiler residencial que se han retirado del mercado por la falta de seguridad jurídica propiciada por la nueva Ley de Vivienda.
No es necesario mencionar que nuestros gobiernos autonómicos llevan decenas de años sin construir o prever vivienda social…
Una reciente encuesta llevada a cabo por la propia ASCAV entre 800 propietarios de viviendas vacacionales de todas las islas deja en evidencia que, ni un solo propietario dedicaría su vivienda al alquiler residencial, preferiría venderla o dejarla vacía.
ASCAV espera ansiosa el borrador de la nueva Ley y agradecería, como no puede ser de otra manera, que la Consejera de Turismo, Dña. Jessica de León, tuviera la deferencia de enviar copia a la única asociación que representa el sector en Canarias cuanto antes.
*Doris Borrego es presidenta del Círculo Turístico de Canarias y de la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional (ASCAV).
