Invertir en inmuebles hoteleros es una estrategia atractiva que puede generar ingresos significativos a largo plazo. Sin embargo, para tener éxito en este sector, es esencial entender las dinámicas del mercado, los diferentes tipos de activos disponibles y las tendencias futuras.
Los 20 puntos más importantes que debes considerar al invertir en inmuebles hoteleros son los siguientes:
1. Investigación de Mercado
Antes de invertir, realiza un análisis exhaustivo del mercado. Identifica las zonas con alta demanda turística o corporativa, y analiza las tasas de ocupación hotelera, la competencia y las tendencias de crecimiento económico en la región.
No compres nada porque te guste la localización, el precio sea muy económico o porque la construcción sea magnifica. Recuerda “El corazón en el cajón”.
2. Selección del Tipo de Activo
Hay varios tipos de activos en el sector hotelero: hoteles tradicionales, apartamentos turísticos, coliving, coworking, hostels, y residencias de estudiantes. Cada uno tiene sus propias ventajas y desventajas, así que elige el que mejor se adapte a tus objetivos de inversión.
3. Diversificación
No pongas todos tus recursos en un solo tipo de activo. Diversificar entre diferentes tipos de inmuebles hoteleros puede reducir el riesgo y aumentar las oportunidades de rentabilidad. Lo más habitual es un mix de hotel y apartamentos turísticos, para tener controlados los costes fijos de personal.
4. Ubicación Estratégica
La ubicación es crucial. Los inmuebles hoteleros situados en zonas céntricas, cerca de atracciones turísticas, centros de negocios o universidades, suelen tener mayor demanda y tasas de ocupación más altas. Recuerda siempre: Location, location, location.
5. Análisis Financiero
Calcula detalladamente los costes iniciales, los ingresos proyectados, los gastos operativos y los márgenes de beneficio. Asegúrate de que la inversión sea financieramente viable. Y ojo con los intereses, intenta comprar en el momento adecuado, las prisas nunca son buenas.
6. Planificación a Largo Plazo
La inversión en inmuebles hoteleros es generalmente una estrategia a largo plazo. Considera el valor de reventa y el potencial de apreciación del activo en el futuro.
Intenta operar el activo siempre más de 5 años y si buscas rentabilidad intenta siempre un “Leverage buy out” entre los años 5 y 7.
7. Gestión Profesional
La gestión eficiente es clave para el éxito. Contrata a un gestor profesional o una empresa especializada que tenga experiencia en el manejo de inmuebles hoteleros para maximizar la rentabilidad. No sirve ni un API, ni un vendepisos, un establecimiento hotelero conlleva muchas variables para dejarlo en manos de alguien que no conoce la cultura hotelera y no sabe lo que es el REVPAR o el REVPASH.
8. Conocimiento de la Legislación Local
Infórmate sobre las normativas locales que afectan a los inmuebles hoteleros, como las regulaciones de zonificación, los permisos de construcción, y las leyes de hospedaje. Esto puede evitar problemas legales y asegurar el cumplimiento. Calcula siempre mínimo entre 12 y 18 meses de licencia de obras.
9. Financiación
Explora opciones de financiación adecuadas para tu inversión. Las hipotecas, préstamos y asociaciones con inversores pueden ser útiles, pero asegúrate de entender las condiciones financieras y los riesgos involucrados.
10. Uso de Tecnología
Implementa tecnologías para mejorar la experiencia del cliente, como sistemas de reserva en línea, aplicaciones móviles para servicios y herramientas de gestión de propiedades.
11. Análisis de Competencia
Estudia a tus competidores. Entiende sus fortalezas y debilidades, y busca formas de diferenciar tu inmueble hotelero para atraer a más huéspedes.
12. Segmentación de Mercado
Identifica y atiende a un nicho específico, ya sean turistas de lujo, viajeros de negocios, estudiantes o nómadas digitales. Esto te permitirá desarrollar una oferta más atractiva para tu público objetivo.
13. Optimización de Costes
Controla los costes operativos sin comprometer la calidad del servicio. Negocia con proveedores y busca soluciones eficientes en términos de energía, mantenimiento y personal.
14. Marketing Eficaz
Desarrolla una estrategia de marketing sólida para atraer a los huéspedes. Utiliza el marketing digital, las redes sociales y las colaboraciones con agencias de viaje para aumentar la visibilidad de tu propiedad. Y recuerda que hoy en día siempre es necesaria una marca que haga que el negocio y facturación vayan más deprisa.
15. Programas de Fidelización
Implementa programas de fidelización para recompensar a los huéspedes frecuentes y fomentar su regreso. Esto puede ayudar a mantener altas tasas de ocupación.
16. Sostenibilidad
Los viajeros son cada vez más conscientes del medio ambiente. Invertir en prácticas sostenibles, como el uso de energías renovables o la reducción de desechos, puede ser un factor diferenciador y atraer a un público más amplio.
17. Flexibilidad Operativa
Los inmuebles hoteleros deben adaptarse a las necesidades cambiantes del mercado. Considera modelos híbridos que combinen diferentes tipos de alojamiento o usos de espacio, como el coliving y el coworking con la explotación tradicional hotelera.
18. Reinversión
Reinvierte parte de tus ganancias en el mantenimiento y la mejora de la propiedad para mantenerla competitiva y atractiva para los huéspedes. Recuerda planificar con un CAPEX anual mínimo del 4,5%.
19. Evaluación de Riesgos
Identifica los posibles riesgos asociados con la inversión, como fluctuaciones económicas, cambios en la demanda turística, o desastres naturales, y elabora un plan para mitigarlos.
20. Tendencias Futuras
Mantente al tanto de las tendencias del sector, como el crecimiento del turismo sostenible, la digitalización, y las nuevas formas de trabajo y vida, como el teletrabajo y el coliving, que podrían influir en la demanda de ciertos tipos de inmuebles hoteleros.
Recuerda que los ciclos cada vez son más cortos y en menos de 10 años tienes que reinventar el negocio, y tienes que tener hucha para poder acometer los cambios.
El Futuro de la Inversión en Inmuebles Hoteleros
En los próximos años, el sector hotelero seguirá evolucionando, impulsado por cambios en las preferencias de los consumidores y el avance tecnológico. Se espera un crecimiento en los segmentos de coliving y coworking, ya que la pandemia ha acelerado la adopción del teletrabajo y el deseo de espacios de vida flexibles. Los hostels y las residencias de estudiantes también podrían beneficiarse de un aumento en la movilidad internacional, especialmente entre los jóvenes y estudiantes.
Además, la sostenibilidad se convertirá en un factor clave para los inversores. Los inmuebles que integren prácticas ecológicas y soluciones energéticas eficientes serán más atractivos para un mercado cada vez más consciente del medio ambiente. Por último, la digitalización continuará transformando la industria, con tecnologías como el Internet de las Cosas (IoT) y la inteligencia artificial, mejorando la gestión operativa y la experiencia del cliente.
Invertir en inmuebles hoteleros requiere una planificación cuidadosa y una comprensión profunda del mercado. Siguiendo estos 20 puntos clave y manteniéndose al tanto de las tendencias futuras, los inversores pueden maximizar sus posibilidades de éxito en este dinámico sector.
Y si necesitas ayuda, no dudes en contactarme:
*Jesús Menéndez López es CEO de Hotel Mystery Guest. Cuenta con MBA en Gerencia y Dirección hotelera por la Universidad Politécnica de Madrid y ha realizado estudios en UCC (University College Cork, Irlanda).
