El auge del trabajo remoto, incluso habiendo superado ya el Covid, ha reducido significativamente la ocupación de edificios de oficinas, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona. Paralelamente, en España, los casos en los que la rentabilidad patrimonial de las oficinas supera a la de los hoteles son cada vez más excepcionales. La evolución reciente del yield de oficinas refleja una tendencia poco alentadora.
Estos nuevos hábitos de trabajo, analizados en el contexto de la consolidación de España como potencia líder turística mundial, hacen que la transformación de oficinas en hoteles se erija cada vez con más fuerza como una segunda oportunidad de generación de valor para los propietarios patrimonialistas de activos de oficinas.
Potencial muy elevado
El volumen potencial de conversiones de oficinas en hoteles podría alcanzar un nivel mucho mayor del que estamos experimentando en la actualidad, sin embargo, existen dos factores principales que ralentizan por el momento esta tendencia:
- El perfil del inversor de oficinas busca la menor exposición posible al riesgo y está habituado únicamente al uso de contratos de arrendamiento de inmueble de renta fija.
- La conversión a hotel requiere de una inversión sustancial y supone un cambio en la naturaleza del activo a largo plazo, sin viabilidad realista de retorno, una vez adaptado a una configuración hotelera.
Para superar estas salvedades, los propietarios de oficinas deben apoyarse en expertos hoteleros externos, quienes podrán proporcionar un análisis detallado de la inversión necesaria a acometer, una proyección realista de la rentabilidad esperada y una valoración clara de la liquidez del activo bajo su nuevo uso.
Desafíos y soluciones
Por otra parte, desde un punto de vista arquitectónico y funcional, la conversión de oficinas en hoteles se enfrenta a tres desafíos bastante habituales:
- Espacio reducido en planta baja: con frecuencia la planta baja de las oficinas es más reducida, se optimiza con otros usos como el retail y resulta insuficiente para un hotel convencional (aunque no para otros nuevos modelos hoteleros más flexibles).
- Distribución del núcleo de ascensores: en un edificio de oficinas se dimensiona estructuralmente el núcleo de ascensores para un tráfico vertical de mayor volumen que el de un hotel.
- Generación de luz natural: La compartimentación de espacios en oficinas no siempre favorece la iluminación natural, lo que puede afectar a la distribución de las habitaciones del futuro hotel.
Las soluciones a estos desafíos van más allá de la arquitectura y requieren de una estrategia de negocio alineada con el inmueble:
- Priorizar la calidad del producto hotelero sobre el número de estrellas obtenidas en la clasificación turística otorgada por la comunidad autónoma, lo que implica un cambio de mentalidad para propietarios patrimonialistas tradicionales (y para otros actores como tasadoras y bancos).
- Optar por operadores hoteleros más modernos que ofrezcan modelos de alojamiento flexibles que abarquen también estudios, apartamentos, habitaciones privadas con literas o habitaciones para grupos. Algunos operadores incluso combinan diferentes tipos de habitaciones en un mismo edificio, maximizando así su eficiencia.
Una oportunidad única para los propietarios de oficinas
En suma, el crecimiento del turismo y la evolución del mercado laboral han generado una oportunidad inédita para la conversión de oficinas en hoteles en España y otros mercados turísticos. Sin embargo, esta transformación requiere de un profundo conocimiento del sector hotelero y de una estrategia bien planificada.
Los nuevos modelos de negocio en hotelería permiten ahora a los propietarios de oficinas alcanzar rentabilidades superiores con un nivel de riesgo controlado, lo que convierte esta opción en una alternativa altamente atractiva en algunos escenarios de transformación de oficinas a hoteles.
*Ivar Yuste es socio de la consultora hotelera PHG Hotels & Resorts - Hospitality Consulting, y miembro del consejo de The International Society of Hospitality Consultants
