Hace ya muchos años que mi gran amigo Jesús Gatell hablaba de como valorar un hotel en tiempo récord, y todavía sus cálculos y recomendaciones con el paso del tiempo siguen presentes.
No sé si estás comprando un hotel, si estás vendiendo uno o simplemente estás considerando cualquiera de los dos, pero una de las mayores preguntas que te enfrentarás es ¿cómo lo valoras? ¿Cuál es el valor de compra del hotel?
Hoy vamos a comentar el uso de unas sencillas pautas y unas reglas generales simples que cualquiera puede entender fácilmente.
Antes de comenzar, es importante tener en cuenta que las pautas que analizaremos aquí son solo eso: pautas. No deben considerarse reglas infalibles, sino herramientas para determinar fácilmente un rango de precios para las valoraciones de hoteles.
Esencialmente, existen tres enfoques generales para las valoraciones de hoteles:
1. Enfoque de capitalización de ingresos: el valor de una propiedad que genera ingresos está determinado por el “valor presente de los beneficios futuros” o un múltiplo de su rendimiento neto. Dentro de este enfoque, existen varias técnicas y consideraciones, pero hoy vamos a centrarnos en un enfoque “rápido y sencillo”, con el objetivo de tener una primera noción del precio inicial del activo.
2. Enfoque de costes: Principalmente útil para determinar si es mejor comprar o construir. Este enfoque no es muy popular porque no considera los ingresos ni los factores económicos, solo el costo de comprar una propiedad existente versus construir una.
3. Enfoque de comparación de ventas: es el más útil para nuestros propósitos aquí. Se centra en determinar los rangos y el impulso de los precios en función de las ventas anteriores de hoteles comparables.
Reglas generales para valorar hoteles de forma rápida. Son las siguientes:
Multiplicador de tarifa de habitación
ADR o tarifa diaria promedio es uno de los KPI (indicadores clave de rendimiento) más conocidos de la industria hotelera y esta regla general asigna esencialmente un valor de 1000 veces el ADR por habitación, o si está familiarizado con el RevPAR (ingresos por habitación disponible). (Revenue per available Room) también fija el valor entre 3,5 y 4,5 veces los ingresos anuales por habitaciones (RevPAR x # de Habitaciones x 3,5-4,5).
Valor = ADR x 1.000 x Número de Habitaciones
Un ejemplo sería si tuviéramos un hotel que cobrara una media de 140 € por habitación/noche y un total de 35 habitaciones, ese hotel valdría aproximadamente 4.900.000 €.
El RevPAR se calcula multiplicando el ADR por el % de ocupación o dividiendo los ingresos totales por habitaciones del hotel por el número de habitaciones. Ambos son difíciles de saber antes de entablar una conversación directa con un cliente potencial (si busca comprar) y, por lo tanto, frustran el propósito de una valoración rápida.
Sin embargo, si no tiene una base de datos preparada de transacciones hoteleras y/o KPI que incluya su objetivo (lo cual es muy poco probable), entonces, afortunadamente, muchas empresas dedicadas a transacciones hoteleras publican informes generales gratuitos con KPI para la industria que pueden sirven como puntos de referencia.
Las omisiones evidentes al utilizar un múltiplo de RevPAR para valorar hoteles es que no tiene en cuenta el CPOR (coste por habitación ocupada) ni los ingresos generados fuera de las habitaciones, como restaurantes, eventos, parking, spa, etc. Pero si tiene más tiempo podrá calcular el ARPAR (ingresos ajustados por habitación promedio), que tiene en cuenta tanto los costes como los ingresos adicionales. Además, si tiene el tiempo o el acceso a estos, simplemente debe hacer todo lo posible y aplicar un enfoque de capitalización de ingresos adecuado.
En los años 80, cuando todos los hoteles tenían como ventaja competitiva un minibar en su habitación, se puso de moda por expertos de la Universidad de Cornell en establecer un cálculo de un valor de un hotel en función del precio de las bebidas del minibar.
El multiplicador de refresco de botella/lata
Esta es una regla general divertida y muy “exacta”. Cada habitación vale 100.000 veces el precio de una botella/lata de refresco, ya sea en los minibares de las habitaciones o en las máquinas dispensadoras del hotel en cuestión.
Valor = Precio de botella/lata x 100.000 x Número de habitaciones
Usando nuestro ejemplo anterior y suponiendo 1,5 € por refresco, entonces el hotel vale aproximadamente 5.250.000 €, lo que no está muy lejos de nuestra primera predicción. Desafortunadamente, los minibares en las habitaciones están desapareciendo porque son un dolor de cabeza constante para los hoteles y no son realmente una prioridad para los huéspedes.
Quizás hoy en día habría que establecer una valoración del hotel en función de la velocidad del WIFI.
Además, es un enfoque bastante descabellado en el que confiar. Más que nada, es una curiosidad que tiene un pequeño grado de correlación cuando se trata de valoraciones de hoteles.
Comparación de ventas de precios por habitación
En un mundo sencillo, podrías comparar la compra/venta del hotel en cuestión con una venta anterior con exactamente las mismas condiciones. Sin embargo, como vivimos en un mundo complicado, debemos simplificar al máximo y cuando se trata de hoteles, debemos dividirlo en habitaciones normalmente.
Esta técnica le permite comparar manzanas con peras (más o menos) desglosando las ventas históricas de hoteles por habitación, lo que hace posible la comparación «injusta» de una venta de hotel de 100 habitaciones con una venta de hotel de 35 habitaciones, por ejemplo. Básicamente, todo lo que necesita hacer es dividir el precio de venta total por la cantidad de habitaciones para llegar a un valor PPR (precio por habitación).
Otra de las cosas que no se valoran en este sistema es la estacionalidad del activo. Estos cálculos estiman que un hotel está abierto 365 días al año, por lo que no se ajustan a una realidad para establecimientos de costa o de temporada que solo están abiertos unos pocos meses al año.
PPR = Precio de Venta/Número de Habitaciones
Un ejemplo sería si estuviera considerando comprar el hotel de 35 habitaciones que hemos estado visitando y sabemos que 6 meses antes, a poca distancia, o en el mismo barrio, un hotel mucho más grande de 100 habitaciones se vendió por 14.500.000 €. Esto se reduce a 145.000 € PPR, por lo que un hotel de 35 habitaciones debería rondar los 5.075.000 €.
Si alguna vez ha buscado un piso o incluso ha alquilado uno, recordará lo fácil que era determinar el valor de mercado. Especialmente si hablamos de un edificio de viviendas de muchas plantas con muchas opciones prácticamente idénticas. Si varios con condiciones similares, si no idénticas, estuvieran vendiendo/alquilando por un precio, no pagaría más por otro sin una razón específica de por qué está por encima de la demanda del mercado.
Lo mismo se aplica a los hoteles, pero como rara vez dos son similares, este es un enfoque muy general que esencialmente no considera nada más que el precio de venta histórico dividido por el número de habitaciones. Esto permite un escenario lo más parecido posible a la búsqueda de pisos antes mencionada en el caso de hoteles.
Por otro lado, también influye el año de construcción, la antigüedad, el mantenimiento del establecimiento, las reformas que han tenido lugar durante esos años, y el cumplimiento de las normativas, locales y turísticas de cada emplazamiento.
La desventaja de este enfoque es que supone que todas las habitaciones se crean de la misma manera, sin considerar factores muy importantes como los ingresos que genera cada habitación, la calidad de la construcción y FF&E (mobiliario, accesorios y equipos), algo tan sutil como el diseño subyacente, o un acontecimiento político, o el COVID o cualquier cosa que tenga un efecto en el mercado en el momento en que se estaba llevando a cabo la transacción comparable.
Si unificamos todas las valoraciones anteriores, lo correcto sería establecer lo siguiente:
Si realmente estuviera considerando comprar o vender nuestro hotel como un ejemplo «imaginario», entonces el mejor punto de partida sería calcular rápidamente los tres enfoques, dándonos tres valores diferentes de:
1) 4.900.000 €
2) 5.250.000 €
3) 5.075.000 €
Por lo que, a menos que el precio de venta (en caso de compra) o la expectativa (de venta) esté cerca o por debajo de estos valores, debemos seguir adelante y considerar otras opciones.
En este caso, la valoración de forma rápida habrá cumplido su propósito; naturalmente, hay muchos otros métodos más precisos a considerar si resulta que la transacción merece un análisis más detallado.
Y si necesitas ayuda para valorar de la forma correcta no dudes en contactarme, seguro que te fijamos el precio justo.
*Jesús Menéndez López es CEO de Hotel Mystery Guest. Cuenta con MBA en Gerencia y Dirección hotelera por la Universidad Politécnica de Madrid y ha realizado estudios en UCC (University College Cork, Irlanda).
