España cuenta con tantos hoteles rurales como hoteles convencionales. Pero en términos de volumen de habitaciones, los hoteles rurales tan solo constituyen la décima parte del volumen de los hoteles en España.
Con la excepción de Baleares (favorecida por la proximidad del mar), tradicionalmente la hotelería rural, o de interior, en España se ha caracterizado por:
- Una gestión familiar, y, por tanto, menos profesionalizada.
- Un reducido número de habitaciones por establecimiento como resultado de la regulación urbanística que ordena el suelo rústico.
- Ubicaciones de menor volumen turístico.
- Una atomización de la oferta superior a la media de España.
- La casi total ausencia de marcas que consoliden y sustenten elevados ADRs.
- Carencia de diferenciación: el hotel rural ha constituido en gran medida una categoría de producto tipo commodity, que mayoritariamente no cuenta con atributos diferenciales.
- Falta de liquidez de este tipo de activos inmobiliarios a la hora de desinvertir (no necesariamente en el momento de invertir).
Sin embargo, a lo largo de los últimos años se ha ido produciendo en el sector del turismo rural la entrada de redes de afiliación como Rusticae, OTAs como Ruralka Hoteles, Top Rural (comprada por Vrbo y luego Expedia Group), Ruralia, Clubrural, etc. que han ido apuntalando la comercialización en esta categoría de producto. También en este terreno, Booking.com ha acabado siendo el canal principal de distribución del turismo rural, y su mayor fuente de estrés financiero, durante los periodos valle del ciclo económico.
En casos excepcionales de establecimientos más sofisticados, The Leading Hotels of the World, Small Luxury Hotels of the World o Design Hotels han abanderado algunas de estas propiedades que han tenido el acierto de diferenciarse del resto.
Nuevas categorías Airbnb
Por último, Airbnb ha decidido apostar también por forzar la diferenciación dentro del sector y acaba de lanzar nuevas categorías de producto para este segmento, que destacan de forma automática a los productos que más sean capaces de diferenciarse del resto.
A nivel transaccional, portales como Lançois Doval Propiedades singulares cuentan con bastante inventario rural a la venta, y consultoras como RURALPROMO asesoran en la estructuración de productos de este tipo. Sin embargo, la salida del inversor de este formato de explotaciones sigue siendo una asignatura pendiente (con la excepción de Baleares). La falta de liquidez en la salida de estos activos seguirá lastrando el sector mientras no se produzca cierta consolidación profesional, se acentúe la diferenciación de los productos y se implante una comercialización más potente.
Más recientemente, en España y otros mercados, la hotelería rural o de interior está empezando a converger también con nuevas tendencias alojativas y está experimentando un salto cualitativo notable en algunos casos puntuales:
- Convergencia con el glamping: el espejismo inicial de altos ADRs promovido por el glamping está generando una saturación en este nicho de producto. Resulta obvio, pero la técnica constructiva de un hotel no es el único factor que determina su nivel de ingresos, y mucho menos su rentabilidad.
- Lo mismo ocurre con la desproporcionada proliferación de los hoteles cápsula o burbuja, convertidos ya en un auténtico commodity (tras el éxito inicial de Aire de Bardenas, concretamente en España). Estos productos son un síntoma evidente de que no todo vale y están facilitando que muchos inversores empiecen a entender que la diferenciación tienen que ser sostenible a medio y largo plazo para poder traducirse en ADRs superiores. La diferenciación debería residir mayoritariamente en el servicio, y nunca exclusivamente en el producto físico.
- La entrada de inversores institucionales en el camping va en aumento (wecamp / Meridia, Huttopia Nederland) como resultado de la incorporación, muy tardía, del paisajismo y el interiorismo, también en este segmento del mercado.
- La inyección de capital de private equity, como el caso de Lanzadera, en nuevos conceptos empresariales como VIVOOD Landscape Hotels, y la acertada creación de la categoría de producto landscape hotels por parte de esta misma empresa, pueden suponer un punto de inflexión en la industria, si Vivood consigue escalar el modelo de manera controlada, evitando saturar el concepto.
- Además, el desarrollo en España de proyectos hoteleros de interior, de mayor tamaño, que atraen a marcas de gama alta, como Six Senses Hotels Resorts Spas y Nayara Resorts, puede generar valor si se acompañan de conceptos de wellness clinics, Spas, actividades de naturaleza, gastronomía saludable, agricultura ecológica, viñedos, etc. que se conviertan en generadores de demanda adicionales, transformando al establecimiento en cuestión en hoteles-destino.
Camp Sarika by Amangiri
Por supuesto, todo este ecosistema de hotelería de interior continúa cohabitando con la nutrida red de cadenas hoteleras estatales con las que contamos en España: Paradores, Red de Villas Turísticas de Andalucía S.A., Red de Hospederías de Aragón, Red de Hospederías de Extremadura, Red de Hospederías de Castilla-La Mancha, Posadas Reales de Castilla y León y Hospederías Rurales de Murcia, etc. La mayor parte de estos grupos compite con el sector privado principalmente en el segmento de hotelería de interior. Muchos de estos establecimientos tendría gran éxito en manos privadas.
Art Villas, Costa Rica
En definitiva, la tendencia hacia la profesionalización y sofisticación de los hoteles de interior parece imparable y en todos los mercados del mundo van apareciendo gradualmente nuevas marcas que, tarde o temprano, acabarán aterrizando en la península para contribuir a reducir la enorme fragmentación del sector: AMAN Resorts, Banyan Tree Group, ENVI Lodges, HABITAS, Onera, Ohai Resorts, Aethos Hotels, Experimental Group, etc.
*Ivar Yuste es socio de la consultora hotelera PHG Hotels & Resorts - Hospitality Consulting, y miembro del consejo de The International Society of Hospitality Consultants
