El lunes 7 de octubre conocíamos el giro jurisprudencial del Tribunal Supremo al respecto de la potestad de los vecinos para prohibir, ahora sí, por 3/5, el ejercicio del uso turístico de la vivienda. Hasta la fecha, la jurisprudencia estimaba la necesidad de concurrir la unanimidad de los propietarios para este fin. Se reservaba, por tanto, el acuerdo por 3/5 para limitar o condicionar (entendiéndose estos como facultades menores a la prohibición) este ejercicio.
La prensa y los medios han hecho un gran hincapié en el efecto que esta sentencia tiene sobre el sector del alojamiento turístico en viviendas. Sin embargo, algo que ha pasado inadvertido y que merece la pena señalar es que la sentencia no es, en absoluto, inocua para las comunidades de propietarios y mucho menos para las Administraciones Públicas.
De ahora en adelante, las administraciones públicas con competencias en turismo y urbanismo deberán justificar aún más cualquier limitación que, en el ejercicio de sus competencias, pretendan imponer sobre las viviendas de uso turístico. Tanto la legislación española como la europea en materia de garantía de unidad de mercado, competencia y libre acceso a las actividades económicas, establece que cualquier limitación a una actividad debe hacerse justificando y razonando su idoneidad, necesidad y proporcionalidad. Deberá entonces razonarse y justificarse adecuadamente la introducción de cualquier limitación adicional sobre las viviendas turísticas. Estas representan una actividad económica protegida por la normativa española y comunitaria
Cabe señalar que la jurisprudencia avala el carácter sistémico del ordenamiento jurídico. Por ello, en ese ejercicio de justificación de una administración que plantee introducir una nueva limitación, se deberá tener en cuenta la totalidad del marco normativo y no únicamente aquellas cuestiones que estén vinculadas al marco de actuación competencial de esa administración. La sentencia del Tribunal Supremo del pasado lunes abre un escenario inédito hasta la fecha. Ahora, Ayuntamientos y Comunidades Autónomas tendrán más difícil argumentar y justificar la proporcionalidad, idoneidad y necesidad de sus medidas, habida cuenta de la notable reducción de los inmuebles en los que se va a poder desarrollar esta actividad. No parece razonable considerar que una misma medida es proporcional en un escenario en el que la potencial prohibición de la actividad depende de las comunidades de vecinos, sin requerir unanimidad que cuando no era así.
De ahora en adelante, las administraciones públicas deberán medir y cuantificar muy bien el impacto que una medida tendrá en la actividad económica. Para ello deberán tener en cuenta las medidas que otras administraciones del Estado han tomado regulando esa misma actividad económica. La nueva interpretación que se da a la legislación en materia de propiedad horizontal supone un límite, aunque justificado, para el desarrollo del sector VUT y las medidas futuras deberán ponderarse teniendo en cuenta los efectos de esta sentencia.
Esto supone todo un reto para comunidades como Canarias, Andalucía, Madrid, o País Vasco, que se encuentran tramitando legislación sectorial turística. También para una infinidad de municipios españoles que estaban adoptando modificaciones en sus planes generales de ordenación urbanística.
Las comunidades de propietarios tampoco deben permanecer inmóviles. Aquellas cuya voluntad sea prohibir el ejercicio del uso turístico de la vivienda deberán acordarlo antes de que se inicie la actividad. Recordemos que la Sentencia no es una disposición con carácter general que afecte a una pluralidad de sujetos, sino la expresión de la interpretación que el máximo tribunal español hace de la norma que faculta la adopción de dichos acuerdos.
Y, por último, parece claro que el sector del alojamiento turístico en vivienda debe enfocarse, para garantizar su supervivencia, en conseguir regímenes de implantación basados en autorizaciones administrativas (licencias). Esta es una realidad poco extendida en la casuística española y es el elemento de mayor protección ante venideras interpretaciones judiciales como la conocida el lunes. El País Vasco, gracias a la colaboración y el buen hacer de sus administraciones y administrados, fue pionero y un referente estableciendo esos regímenes. Las comunidades de propietarios no son entes de derecho público con la potestad de revocar actos administrativos. Debe, por tanto, el sector VUT concentrar sus esfuerzos en extender este régimen municipio a municipio.
En definitiva, la nueva jurisprudencia marcada por el Tribunal Supremo no hace sino dibujar el horizonte y camino que tanto vecinos, como titulares de la actividad turística en vivienda como administraciones públicas deberán ir adoptando en el corto y medio plazo.
*Ignacio Calandria es Consultor Senior de Asuntos Públicos y Regulatorios - Kreab Worldwide
