Para muchas cadenas hoteleras, fondos de inversión, family offices, SOCIMIS o empresarios particulares, la decisión de adquisición de un establecimiento hotelero conlleva muchas preguntas, no solamente por la rentabilidad, la ocupación o el ADR, sino por la decisión entre la compra de un inmueble o un negocio.

Las dudas sobre la idoneidad de la realización de la compra de un negocio (inmueble más el negocio) surgen siempre desde el punto de vista de la adquisición del inmueble donde se va a desarrollar la actividad o desde la óptica de la compra de las acciones/participaciones de la sociedad titular del hotel.

Cada operación y cada establecimiento son diferentes, en algunos prima la localización, en otros, el fondo de comercio o la opción de comprar un negocio con un operador que da una rentabilidad asegurada. Pero hay una diferencia clara, sobre todo a nivel fiscal y tributario, que muchas veces no se tiene en cuenta.
 

1. Si planteamos la adquisición de un inmueble para operar como un establecimiento hotelero (adquirimos el inmueble y posteriormente desarrollamos el negocio)
 

En esta opción, hay que tener en cuenta los principales tributos que entran o pueden entrar en juego en esta operación:

• IVA: Se trata de una operación sujeta y exenta, regulada en el Art. 20.1. 22º de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido. Esta exención puede ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo cuando el adquirente actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o cuando, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados en la realización de operaciones que originen el derecho a deducción.

Además, en este caso de renuncia a la exención, se produce lo que denominamos inversión de sujeto pasivo, recogida en el Art. 84. Uno. 2º. e) de la Ley del IVA. Esto supone que, aunque la operación va por IVA, el adquirente no paga IVA, sino que pasa a ser una obligación informativa para el vendedor.

• Impuesto de transmisiones patrimoniales: En caso de que la operación fuese exenta de IVA, el inmueble sí tributa por TP al mismo tipo de gravamen. Sin embargo, si renunciamos a la exención, no está sujeto a este impuesto, ya que estaría sujeto a IVA (Art. 7.5 RDL 1/1993).

Procedimiento:

Modelos 600-610-615-620-630. Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados — Autoliquidación del Impuesto (tramitación ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria)

• AJD: En este caso, sí habría que tributar por Actos Jurídicos Documentados al tipo de gravamen que marque la Comunidad en materia de tributos cedidos.

Es importante destacar que en esta parte no nos referimos a la adquisición de un negocio, sino de un local o las llamadas “piedras” con el objetivo de desarrollar un negocio posteriormente. Por tanto, tras la adquisición del inmueble, deberíamos comprar el amueblamiento, el hardware, el software, contratar al personal, etc., y poner en marcha el negocio.
 

2. Otra opción es la adquisición del establecimiento hotelero como unidad económica autónoma (negocio), hay que tener en cuenta lo siguiente
 

• IVA: Operación No Sujeta regulada en el Art. 7 de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Publicado en: «BOE» núm. 312, de 29/12/1992.

Entrada en vigor:01/01/1993

Departamento: Jefatura del Estado

Referencia: BOE-A-1992-28740

• TP: La operación quedaría no sujeta a este concepto impositivo, excepto en lo que concierne al inmueble (Art. 7.5 RDL 1/1993). Este sí quedaría gravado por Transmisiones Patrimoniales en la escala expuesta en el punto 1.
• AJD: No tributa por Actos Jurídicos Documentados, ya que el único bien inscribible que se adquiere es el inmueble y por este ya se está pagando Transmisiones patrimoniales (Art. 31.2 RDL 1/1993).

Tenemos que tener también en cuenta la responsabilidad solidaria del comprador sobre la deuda tributaria que pueda tener el anterior titular del negocio. Por ello, siempre hay que pedir una primera nota simple para ver todas las cargas que existen, ya que muchas veces una operación supuestamente rentable puede dejar de serlo por las deudas, los embargos o las cargas de impagos de cuotas de préstamos a los bancos.

3. Adquisición de las acciones/participaciones sociales de la sociedad vendedora (no aplicable en el supuesto de que el vendedor sea persona física)
 

En este supuesto se aplicaría el artículo 314 (Exención del Impuesto sobre el Valor Añadido y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) del Vigente Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Mercado de Valores.

Según lo cual, la compraventa de acciones/participaciones sociales de una sociedad en cuyo activo está enclavado un bien inmueble afecto a una actividad económica estaría exento.

Mi consejo y recomendación:

1. Solicitar un certificado de deudas con la Tesorería de la Seguridad Social y con la Agencia Tributaria, y pedir un informe al banco de las hipotecas que tenga con la entidad o entidades correspondientes, la revisión de los renting, leasings, pagarés, confirmings…
2. Hacer un 'Due diligence' de la sociedad o establecimiento vendedor del activo
3. Llevar a cabo una tasación actual del inmueble.
4. Elaborar un informe por parte de un arquitecto y un ingeniero que den fe de que el edificio no se cae y no tiene aluminosis u otros fallos estructurales que no nos permitan operar desde el primer día.
5. Tener en cuenta que hay que añadir a la compra la carga fiscal que entraría en juego en caso de solicitar un préstamo para la adquisición del establecimiento hotelero. Se trata de Actos Jurídicos Documentados al tipo del 1,5% de la responsabilidad hipotecaria además de la cuota fija por folio y pliego.

*Jesús Menéndez López es CEO de Hotel Mystery Guest. Cuenta con MBA en Gerencia y Dirección hotelera por la Universidad Politécnica de Madrid y ha realizado estudios en UCC (University College Cork, Irlanda).

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