Quien piense que la gestión de un activo hotelero es sencilla, que pruebe primero gestionando una frutería, y después de unos meses, entenderá lo complejo que es un negocio con miles de parámetros diferentes de gestión, en diferentes lugares y en diferentes culturas.
Si quieres tener un retorno de la inversión correcto, necesitas un profesional que sea capaz de poder realizar todas las funciones que detallamos a continuación.
Seguimiento del activo:
• Análisis financiero, seguimiento del rendimiento y revisión continua de todos los datos y documentos, como datos STAR (Un informe STAR es sencillamente un informe de rendimiento del hotel. Sin embargo, lo que lo hace único y valioso es el cuadro de comparación en el que puedes evaluar el desempeño de tu hotel frente al desempeño de los principales competidores en un mercado hotelero determinado), datos de gestión de ingresos, pronósticos y declaraciones de pérdidas y ganancias. Revisiones mensuales con todos los hoteles para discutir los datos mensuales y las estrategias para mejorar el rendimiento.
• El Asset Manager es responsable de evaluar, desarrollar e implementar oportunidades de mejora de valor para la cartera, incluido un enfoque de operaciones y una comprensión de todo tipo de proyectos de capital.
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• El Asset Manager es el responsable de garantizar que se completen los requisitos de cumplimiento específicos de la propiedad, incluida la contabilidad y los informes mensuales de los estados financieros, los requisitos de los arrendadores de terrenos, los requisitos de los prestamistas externos, las autoridades fiscales y de zonificación locales. También es el responsable de apoyar tanto a los abogados internos como externos, contables y otros consultores en temas específicos de propiedad que puedan ocurrir.
• Evaluación de la condición física y los requisitos de capital previstos.
• Evaluar los principales sistemas (Consumo energético, teléfono, PMS, etc.) para determinar su idoneidad y competitividad.
• Garantizar el cumplimiento legal (códigos de salud, seguridad de vida, acceso para discapacitados).
Asesorar a la propiedad sobre las estrategias de inversión óptimas:
• Realizar una revisión estratégica anual, comparando el desempeño esperado de las propiedades con los objetivos de inversión de la propiedad.
• Determinar el valor de mercado de las propiedades y proyectar incrementos futuros en el valor de mercado a partir de la tenencia, renovación, expansión u otras alternativas estratégicas.
• Desarrollar e implementar estrategias de corto, mediano y largo plazo para mejorar el valor de la cartera.
Contratos
• Determinar la afiliación de franquicia apropiada para la propiedad.
• Determinar la gestión adecuada de la propiedad.
• Contratación de tasadores, consultores ambientales, consultores de ingeniería, según corresponda.
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• Garantizar que los servicios de franquicia se brinden y facturen correctamente.
• Asegurar el cumplimiento del contrato de gestión.
• Negociación de contratos externos (proveedores, arrendamientos minoristas, contratos de servicios) para obtener rendimientos óptimos para la propiedad.
Aprobación/supervisión de gastos de capital:
• Creación de un plan de gastos de capital a largo plazo.
• Revisar las propuestas presupuestarias anuales para que sean coherentes con el plan de capital.
• Evaluación del impacto en la rentabilidad/valor de los gastos discrecionales.
• Aprobar presupuestos de capital para presentaciones a la propiedad.
• Revisar las solicitudes de gasto para el cumplimiento del presupuesto de capital.
Seguimiento del mercado competitivo:
• Mantener un conocimiento profundo de todos los factores que afectan los mercados hoteleros y los submercados asociados con la cartera.
• Seguimiento de las tendencias de ocupación y tarifa promedio.
• Seguimiento de nuevas propiedades que se están considerando para el desarrollo.
• Monitoreo de generadores de demanda para aumentos/disminuciones significativas.
• Seguimiento de los precios de venta de propiedades comparables.
• Seguimiento de las tasas de capitalización para compras de hoteles.
• Mantenerse informado de los términos de financiamiento disponibles.
Y además de todo eso, tener un buen carácter, ser simpático y ese toque "charming” que necesitas para controlar y gestionar el negocio de la hospitalidad.
*Jesús Menéndez López es CEO de Hotel Mystery Guest. Cuenta con MBA en Gerencia y Dirección hotelera por la Universidad Politécnica de Madrid y ha realizado estudios en UCC (University College Cork, Irlanda).
