Una de las mayores inquietudes en el negocio hotelero es saber si nos equivocamos al comprar un activo, y más en una época donde la incertidumbre mata cualquier proyecto que, en condiciones normales, sería un éxito. Para tener una referencia de inversión correcta la tasa interna de retorno (TIR) nos indicará si es viable invertir en un negocio hotelero y si debemos o no el comprar el activo que hemos seleccionado.

Esta tasa interna de retorno (TIR) es uno de los indicadores financieros que determina la rentabilidad básica del negocio. Es uno de los métodos en la evaluación de proyectos de inversión hotelera más utilizados junto con los análisis de sensibilidad. Nos permitirá conocer si el proyecto hotelero en el que se está dispuestos a invertir es viable.

Aparte de la TIR, habrá que tener en cuenta otros parámetros, como el análisis de los costes-beneficios o el riesgo del proyecto.
 

La TIR, tasa de interés o rentabilidad, que ofrece una inversión hotelera es el porcentaje de beneficio o pérdida que tendrá la inversión sobre las cantidades no retiradas del negocio. Mide la viabilidad de una empresa turística en su esencia, especificando la rentabilidad de los cobros y pagos actualizados generados por la inversión en el activo, respecto a otras alternativas que podrían ser más cómodas y seguras.

La rentabilidad de la empresa hotelera es transformada por la TIR en un porcentaje o tasa que puede compararse con los grados de rentabilidad de una inversión de bajo riesgo. De esta forma, podremos analizar cuál de las opciones será más beneficiosa para nuestros intereses. Si la rentabilidad disminuye, se estima que no es recomendable invertir en el activo.

La tasa interna de retorno debe valorarse junto con el valor actualizado neto (VAN), que calcula los flujos de caja (ingresos menos gastos netos) descontando la tasa de interés que se podría haber obtenido, menos la inversión inicial en el establecimiento.

La TIR es útil, ya que al descontar la tasa de interés que se podría haber obtenido de otra inversión de menor riesgo, todo beneficio mayor a cero será favorable al negocio en relación con la inversión de menor riesgo.

Al hacer un primer análisis, si el VAN es superior a cero, sería aconsejable invertir en el proyecto, obteniendo un mayor beneficio, mientras que no será rentable si es negativo; o será indistinto si es igual al cero, en función de una tasa de descuento determinada.

Donde C es el desembolso inicial o el capital que la empresa destinará al proyecto de inversión hotelero; FNC son los flujos netos de caja; y r, la tasa de descuento (o rentabilidad mínima exigida por el inversor para poder aceptar el proyecto de inversión para comprar el activo hotelero).

Las rentabilidades del pasado ya no son coherentes en este tipo de proyecciones económicas; y rentabilidades del 5,5% son el objetivo común de muchos inversores.

En contratos de gestión o management es posible alcanzar un 5,5% o un 6%, pero en contratos de alquiler, la rentabilidad actual está entre un 3,5% y un 4%, y hay muy pocas cadenas y gestores que estén dispuestos a firmar contratos de alquiler; aunque, por otro lado, se están contemplando en muchos de los nuevos acuerdos de alquiler cláusulas de renta Covid sobre los 3 primeros años con descuentos del 50% en el pago de la renta mensual.

La tasa interna de retorno (TIR) nos da una medida relativa de la rentabilidad del activo hotelero, es decir, va a venir expresada en porcentaje. Puede definirse también como la tasa de descuento que iguala, en el origen, la corriente futura de cobros con la de pagos, generando un VAN igual a cero.

Para su cálculo hay que tener en cuenta que el orden de la ecuación a resolver dependerá del número de períodos; y que hay que desglosar el número de días de operación completos, sobre todo en establecimientos de carácter vacacional que operan por temporadas.

Para calcular la TIR se necesita conocer, por un lado, el tamaño de la inversión y, por el otro, el flujo de caja neto proyectado sobre el activo. Teniendo en cuenta el número total de los ejercicios financieros que analicemos.

Hay que tener en cuenta que la TIR se basa en estimaciones de rendimiento futuro, por lo que debemos ser conscientes de que pueden variar en el tiempo en función de diversos factores, y más en tiempos de pandemia, donde los ciclos a futuro son más largos y más inciertos.



 

A la hora de evaluar un proyecto hotelero en estos momentos, aparte de fijar una fecha de recuperación frente al Covid-19, deberemos valorar también aspectos como el riesgo, el contexto económico y político actual en la región o zona de influencia y el análisis de la relación entre coste y beneficio de cara a futuro.

Y aunque el panorama de momento siga gris oscuro, a partir del mes de abril 2021, empezarán las grandes oportunidades; el que haya sabido esperar hasta ahora y tenga liquidez es el que tendrá mayores posibilidades de acertar con la inversión de establecimientos bien posicionados y que en el futuro (en menos de 3 años) podrán llegar a superar la rentabilidad de los hoteles en 2019.

Y si necesitas ayuda, para comprar un hotel y no lo tienes muy claro: http://www.hotelmysteryguest.es

*Jesús Menéndez López es CEO de Hotel Mystery Guest. Cuenta con MBA en Gerencia y Dirección hotelera por la Universidad Politécnica de Madrid y ha realizado estudios en UCC (University College Cork, Irlanda).

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