Cada año, conforme aumentan las temperaturas, ocupan un mayor espacio en la agenda mediática debates sobre la saturación de destinos, la masificación turística o la responsabilidad de las viviendas de uso turístico (en adelante, VUTs) en la falta y carestía de vivienda para residentes. Sin embargo, esta temporada ha marcado un antes y un después. Nunca antes un tema ocupó tanto espacio sin una correspondencia empírica que lo justificara. Tanto es así que, a lo largo de este verano, tanto el gobierno nacional como distintas comunidades autónomas han anunciado sus medidas para limitar el desarrollo de esta tipología de alojamiento turístico.
Sin ir más lejos, el 7 de agosto se publicaba el decreto-ley 9/2024 con el que la Comunidad Valenciana pretende modificar la regulación de las VUTs de la región. Andalucía, otra potencia turística nacional, se encuentra inmersa en la formulación de una nueva Ley de Turismo que, sin duda, contará con nuevas disposiciones para las VUTs andaluzas. El gobierno de Pedro Sánchez también ha querido mover ficha anunciando una potencial modificación de la Ley de Propiedad Horizontal que tendría por objetivo dificultar la implantación de VUTs. Queda patente, por tanto, que independientemente del color político, las distintas administraciones están haciendo un notable esfuerzo por responder a las demandas sociales que han florecido a consecuencia del notorio espacio que esta tipología de alojamiento ha ocupado en la agenda mediática. Conviene analizar entonces si estos esfuerzos son proporcionales al certero impacto que las viviendas de uso turístico pueden ejercer en el mercado residencial.
Basándonos en los últimos datos publicados por el INE se puede constatar que en España las viviendas de uso turístico suponen un 1,32% del parque total de vivienda. En mercados como el andaluz o el valenciano tampoco se supera el 3%. A nivel estatal, por ejemplo, resulta difícil considerar que ese porcentaje pueda condicionar al más del 98% mercado. Sin embargo, hay otros factores que no están siendo objeto de análisis que sí están lastrando la eficiencia del mercado residencial e influyendo en la subida de precios. Uno palpable es la vivienda vacía. Alrededor del 14% de las viviendas del país están vacías o en desuso. La cifra alcanza casi un cuarto de las viviendas cuando estas se usan menos de dos meses al año. En Andalucía, por cada VUT hay 4 viviendas vacías. Situación similar la que se da en Canarias o en la Comunidad Valenciana en donde por cada vivienda turística hay 9 viviendas vacías. Adicionalmente, se destaca que a la fecha de redacción de estas líneas no existe demostración empírica sobre la influencia que las viviendas de uso turístico ejercen en la deriva del mercado residencial.
Llegados a este punto, sería lógico pensar que para ayudar a solventar la falta de vivienda las autoridades andaluzas cuadriplicaran sus esfuerzos en luchar contra la vivienda vacía. En el caso valenciano, sus autoridades deberían estar nueve veces más preocupadas por los efectos de las viviendas vacías que por las turísticas. Si en Cádiz capital las viviendas vacías duplican a las turísticas, ¿los esfuerzos del consistorio por sacarlas al mercado no deberían doblar a los esfuerzos por limitar la vivienda turística?
El principal cometido de las autoridades debe ser resolver los problemas públicos. Para ello, las políticas públicas se deben diseñar atendiendo a realidades empíricas y no a sensaciones mediáticas. De lo contrario, las normativas pueden ser ineficaces y contribuir a generar nuevos problemas públicos. Nadie considera que el desarrollo de viviendas turísticas pueda ser sine die, pero su limitación no va a resolver el problema de vivienda mientras que lastrará el desarrollo económico, destruirá empleo en la principal industria del país, y minimizará la contribución que este sector realiza en industrias vinculadas. El liderazgo de España en materia turística se debe poner de manifiesto en la creación de normativas que fomenten el eficiente uso del mercado residencial: posibilitando que las viviendas vacías se empleen y las que empleándose generen empleo y riqueza, lo sigan haciendo.
Nota: Todos los datos se han extraído de fuentes públicas y oficiales gracias a la colaboración con InAtlas.
*Ignacio Calandria es Consultor Senior de Asuntos Públicos y Regulatorios - Kreab Worldwide
