Para poder combatir los efectos de la masificación turística y la degradación de los destinos debemos aplicar soluciones enfocadas hacia las causas del problema, no hacia sus síntomas.

Las causas de la masificación turística en los destinos son básicamente tres:

1. Descontrol absoluto de la oferta ilegal de apartamentos turísticos


Los ayuntamientos afirman no contar con los recursos económicos necesarios para establecer un organismo de inspección de licencias de apartamentos turísticos que acabe con la proliferación masiva de apartamentos turísticos ilegales que inundan los principales destinos españoles.

Aunque según el Instituto Nacional de Estadística (INE), los apartamentos turísticos constituyen tan solo el 1,3% de la oferta total de vivienda de España, la oferta ilegal turística está absolutamente fuera de control, y excede en múltiples veces, el volumen de apartamentos que cuentan con licencia en prácticamente todos los destinos turísticos de España que hemos analizado desde PHG.

En el caso de algunos ayuntamientos, la intervención pública en la actividad privada mediante la aplicación de moratorias hoteleras genera burbujas artificiales de precios en los activos inmobiliarios hoteleros, y en el ADR de hoteles y apartamentos, provocando un efecto llamada aún más fuerte hacia la entrada de todavía más apartamentos turísticos en dichos mercados.

Además, en aquellos municipios que cuentan con puerto de cruceros, la proliferación de escalas de turistas con muy baja propensión al gasto en el destino, genera un efecto multiplicador de la masificación de dichos destinos.

2. Escasa profesionalización de los propietarios de apartamentos turísticos


Salvo la excepción de los grandes grupos hoteleros españoles que llevan años operando exitosamente en el segmento de apartamentos turísticos, la mayor parte de la oferta de apartamentos turísticos de España es una oferta no profesionalizada gestionada por particulares.

Se trata mayoritariamente de unidades alojativas de más superficie y menos eficientes que una habitación hotelera (menor tarifa por m2), cuentan con un mayor coste constructivo (más superficie, más capacidad, cocina, etc.) y en prácticamente todos los casos no ofrecen ningún servicio de valor añadido al cliente. Se trata, por tanto, de un producto commodity cuya tarifa no la dictamina el propietario del apartamento, sino que su tarifa está sometida a los vaivenes de precio que dicta el mercado.

Desde el punto de vista de la rentabilidad, salvo contadísimas excepciones, el apartamento turístico es seguramente el producto de alojamiento turístico menos rentable de todo el espectro alojativo existente.

Las consecuencias negativas derivadas de la proliferación sin control de este producto son:

  • La atracción de un mayor volumen de turistas de menor capacidad de gasto (más huéspedes por unidad y menor precio unitario).
  • El escasísimo nivel de profesionalización de esta oferta (debido a su carencia absoluta de capacidad de fijar precio o de aplicar técnicas de revenue management) fuerza a su vez al resto de competidores del entorno, hoteles y apartamentos, a reducir todavía más la tarifa media para poder competir con este producto más barato. El destino entra así en una peligrosa espiral de descenso de precios y merma del nivel de calidad.

El resultado combinado de estas dos derivadas provoca:

  • Aglomeraciones de turistas en los centros de las ciudades.
  • Presencia masiva de huéspedes de menor poder adquisitivo en destinos de segmento alto.
  • La expulsión indirecta de oferta de ocio y cultural de calidad de los centros urbanos en favor de comercios de bajo valor añadido dirigidos al turismo de masas (tiendas de souvenirs, etc.).

3. Creciente inseguridad jurídica en el sector inmobiliario residencial


La ley 12/2023 aprobada por el gobierno de España en mayo del año pasado en materia de vivienda está generando una huida masiva de los propietarios de apartamentos residenciales hacia el mercado del alquiler turístico. Según Idealista, la oferta de alquileres de largo plazo se ha reducido un 15% desde la aprobación de la nueva ley de vivienda.

La inseguridad jurídica y la desprotección del propietario de vivienda residencial frente a situaciones de impago y de ocupación, sumado al inexistente control en materia de licencias de apartamentos turísticos por parte de los ayuntamientos, supone la tormenta perfecta y genera efectos perniciosos que van en la dirección opuesta a la que la nueva legislación gubernamental sobre vivienda pretendía:

  • Por un lado, los propietarios de apartamentos residenciales transfieren su stock de apartamentos al sector turístico de manera mayoritariamente ilegal y se dispara aún más el problema de la masificación turística en los centros urbanos.
  • En segundo lugar, se contrae la oferta de apartamentos residenciales en alquiler a nivel general, disparando el nivel de rentas de la oferta residencial que queda disponible y restringiendo enormemente el acceso a la vivienda a gran parte de la población española. Según Alquiler Seguro Grupo, este año se prevé una pérdida de 60.000 viviendas residenciales en el mercado de arrendamiento, unas 25.000 de ellas solo en Cataluña.

 

*Ivar Yuste es socio de la consultora hotelera PHG Hotels & Resorts - Hospitality Consulting, y miembro del consejo de The International Society of Hospitality Consultants